Агентство недвижимости Ленальп: юридические услуги и консалтинг

Ищем помещение в аренду под пищевое производство и столкнулись с тем, что собственники многих предприятий арендную плату начисляют в у.е.
Насколько это не противоречит закону и как может отразиться на наших интересах?

Здравствуйте, Максим.

Отвечаю на Ваш вопрос: не противоречит.

Пример:
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным.
В договоре аренды ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 ГК РФ, т.к. влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался п.2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 ГК РФ является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса валюты не означает изменение арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Еще один пример:
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, т.к. это условие противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ , устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренной нормы, содержащейся в пункте 3 статьи 314 ГК РФ. И условие договора, предусматривающее ежеквартальное изменение размера арендной платы является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета – т.е. порядок ее исчисления.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо прядок (механизм) ее исчисления.